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2014年5月25日 星期日

張金鶚的房產七堂課》股票vs.房地產 投資差很大!


天下沒有白吃的午餐」這句經濟學上的名言,具體一點來說就是「報酬越高,需要承擔的風險就越高」。以資產四大類別來說明,不論長期報酬或風險的比較都是「現金<債券<股票≒房地產」

既然股票和房地產的長期報酬和風險都相當,為何我在部落格或課堂上都是以股票投資為最主要的教學主軸呢?原因在於,雖然股票和房地產的報酬和風險差不多,但其投資的特性卻是差~很~大!!!




為了讓大家方便吸收,我已經幫大家整理好兩者的比較了:




股票
房地產
購買目的
投資賺錢
80%自住;20%投資
購買門檻
較低
極高
交易成本
資訊透明度
槓桿操作
融資買股票,槓桿比2.5
貸款買房子槓桿比5~10
流動性
較高
較低
漲跌特性
緩漲急跌,週期短
急漲緩跌,週期常
對抗通膨
長期抗通膨
長期抗通膨


購買目的


買房子若是自住而非投資,那麼房子對你而言就不是資產,而是像你買衣服、鞋子一樣,只是一般的消費支出。更甚者,房子對多數人而言其實是一種負債!

《富爸爸,窮爸爸》裡對資產和負債的解釋清楚易懂:資產就是能把錢放進你口袋裡的東西;負債就是把錢從你口袋裡取走的東西。買了房子後,不論投資或自住,對會不斷產生房貸、裝潢、維修、稅金、保險...等費用支出,除了極少數人能將房子順利出租或出售,獲得的租金或獲利能超過上述這些支出之外,對大多數人而言,房子絕對是一種支出。


ps.由上述的資產負債定義來看,許多被認為是資產的東西,其實都是負債。例如車子或美貌。買了車子之後會不斷的產生油錢
、維修、稅金、罰單、停車費...等支出;為了維持美貌則必須不斷支付保養品、化妝品、服飾、醫療...等費用。

購買門檻



一張股票幾萬塊就可以買到,一棟房子動輒以百萬千萬計,一般人沒有能力購買,或者需要背負沉重房貸,也因此與良好生活品質、投資致富絕緣。就算沒有負債,由於單價太高,對一般人而言,買了房子占去了其資產的大部份比重,造成資產配置過度偏重房地產,資金不夠分散、冒了極大風險。
 
雖然可藉由REITs ( 不動產投資信託基金 ) 達到小額投資和分散投資的效果,不過目前在台灣REITs的投資標的不多,市場也不夠有效率。假以時日,等到台灣REITs交易市場成熟,以REITs為投資標的的指數型基金倒是可以考慮的投資工具。

交易成本

股票買賣的交易稅加上手續費大約0.6%,房地產買賣成本,包含仲介費、保險、稅金、 裝潢、維修...等,保守估計大約要10%。


資訊透明度


不像股票市場那麼有效率以及資訊透明,房地產交易市場買方和賣方之間存在著極大的資訊不對稱,房價幾乎是隨房仲業者自己高興喊價,交易過程的不透明,也造成投資人更容易被上下其手,從新聞或網路論壇上購屋糾紛頻傳便可知,購屋者冒了極大的信用風險。


即使現在有實價登錄,但資料仍相當有限,而且也僅是在成交價格方面增加一些透明度而已。關於房子的品質、坪數的爭議、管理委員會或鄰居品質的不確定性、生活機能...等,都是買房者不易取得或事前根本無法取得的資訊。



槓桿操作



許多人嚷嚷著說「融資買股票風險很大」、「千萬不要融資買股票」,自己卻在不知情的狀況下冒了更大的風險 ─ 貸款買房子。更不用說,有些人整天強調自己是非常保守的投資人,可是卻年紀輕輕結了婚、還生了四個小孩...他不知道自己冒了多大的風險嗎?...ㄜ...離題了= =,總之喜歡把風險掛在嘴上的投資人往往不知道真正的風險在哪裡。

貸款就是融資,是一模一樣的東西,很多人甚至貸款超過100% ( 連裝潢都貸款 ) ,房仲很願意幫忙,銀行也照樣貸給他。而且不同於股票通常是短期融資,房貸一貸就是20年,萬一利率調高一倍 ( 機會很大,且沒有人可以預測利率變動 ) ,每月要繳的房貸幾乎倍增,你自問吃得消嗎?

流動性

除非你買的是冷門的中小型股,或遇上股市急跌,否則一般而言股票不太可能賣不出去;但相對來講要把房子賣 ( 租 ) 出去可就沒那麼簡單,不是你想賣 ( 租 ) 就賣 ( 租 ) 得出去,所以房子的流動性風險大於股票。




漲跌特性

股市緩漲急跌、週期短,相對進場機會較多,房市則相反。很多人認為房價永遠只會往上漲,不會下跌,事實上房價的波動幅度比起股票可以說是有過之而無不及。


之所以會有房價永不跌的迷思,是因為房市不像股市一樣,天天都有即時報價可看,所以我們不知道房價的漲漲跌跌。而且在房市在急漲的兩三年間,媒體會不斷報導 ( 更多是房仲、建商有意操弄,或直接買新聞 ),相對的,房市地緩跌時期可長達十年之久,則無新聞價值 ( 或相關從業人員刻意隱瞞、扭曲訊息 ) ,所以我們通常不會注意到房價下跌。


對抗通膨

很多人以為房地產有較佳的抗通膨能力,但其實股票的抗通膨能力也一樣好。

 
所謂通貨膨脹就是「貨幣的價值下降、商品的價格上升」,所以通膨發生時,所有投資報酬的購買力都會下降,股票和房地產也不例外。只不過因為房屋 ( 或黃金 ) 是「實質財」,換句話說是一種商品,所以房價自然隨著通膨水漲船高。
 
真正的抗通膨能力不是看投資商品在高通膨期間的價格是漲是跌,而是要依該資產的長期報酬而定。假設通膨平均每年3.5%,只有長期年報酬率能超過3.5%的資產報酬才稱得上抗通膨。總而言之,就是長期平均報酬越高,抗通膨能力就越好,所以股票當然是抗通膨的投資首選之一囉!

根據上述的抗通膨定義,傳說中的抗通膨熱門商品 ─ 黃金 ─ 的抗通膨能力其實是很低的。因為黃金並非資產,持有黃金並不會帶來額外收入。所謂的投資黃金其實事「投機」黃金,靠的事低買高賣,如果單純持有黃金,那麼長期報酬率其實等於零,意思是毫無抗通膨的能力。





看完以上比較,你可能會覺得我一直在說股票的好話,但是就目前台灣投資環境而言,股票的確比房地產更適合一般散戶投資人。除非您的資產到達一定的水準,或台灣房地產投資市場夠成熟,投資部分房地產的確可以讓您的資產配置更分散,整體投資風險更降低。
 
但如果您的資產未達那種程度,就請您謹遵先人的教誨:「沒那個卡窗(屁股),就麥呷那個瀉藥仔!」或者您經過多方考慮後決定要買房子作為自住用途,那就請您認清事實,房子將成為你的負債,而非資產,而且不論自住或投資,不變的原則都是:逢低買進!


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2 則留言:

  1. 買了車子知後會不斷的產生由前、維修、稅金、罰單、停車費...等支出

    由前 ==> 油錢

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